Der südliche Teil Gran Canarias erlebt derzeit eine Phase hoher finanzieller Spannungen im Hotelsektor. Maspalomas, das touristische Zentrum der Insel, steht vor einem brutalen Konflikt zwischen der Widerstandsfähigkeit des Tourismus und dem Kostendruck, einem negativen operativen Leverage und der stillen Revolution auf den Finanzierungsmärkten. Kleinere lokale Hotels spüren den Druck eines Umfelds, in dem Stabilität ein Luxus zu sein scheint, der großen internationalen Ketten vorbehalten ist.
Der Immobilienausblick bestätigt das Risiko. Der Z-Spread für den Immobilien- und Miet-/Leasingsektor (SCIAN 53) lag im September 2025 bei 220 Basispunkten und zeigte damit eine leichte Verbesserung gegenüber dem Höchststand von 336 Basispunkten im Juli 2022, blieb aber nach der Volatilität der Jahre 2022 und 2023 relativ stabil. Hinter der scheinbaren Ruhe verbirgt sich eine beunruhigende Tatsache: Kostensteigerungen oder Anpassungen bei der Finanzierung könnten die lokalen Betreiber, deren Handlungsspielraum eingeschränkt ist, stark beeinträchtigen.
Die Hotelfinanzierung hat drastische strukturelle Veränderungen erfahren. Seit 2007 haben sich traditionelle lokale Banken wie Caja Insular und Caja Rural de Canarias aus dem Sektor zurückgezogen, sodass die Betreiber nun auf Lebensversicherungen, CMBS, Kreditgenossenschaften und Kreditfonds angewiesen sind. Die Gesamtfinanzierungszinsen liegen im mittleren bis hohen 6-Prozent-Bereich, während Staatsanleihen unter 4 Prozent bleiben. Investoren bevorzugen Markenhotels wie Hilton, Marriott, Hyatt oder IHG, die Renditen von 12 Prozent oder mehr bieten. Dadurch steigen die Risiken für kleinere lokale Betreiber, und ihr Handlungsspielraum ist begrenzt.
Trotz des Sturms zeigen einige Indikatoren Widerstandsfähigkeit. Der RevPAR stieg 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 4,8 %, die durchschnittlichen Tagespreise (ADR) stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 4,2 % und die Auslastung erreichte 62,9 % und näherte sich damit dem Niveau vor der Pandemie an. Diesen positiven Zahlen stehen jedoch ein negativer operativer Leverage, steigende Regulierungs- und Steuerkosten, internationaler Wettbewerbsdruck und Infrastruktureinschränkungen gegenüber, was die Aussichten für 2025 besorgniserregend macht.
Experten warnen: Passives Management kann fatal sein. Cashflow-Generierung, Schuldendienstdeckung und betriebliche Effizienz sind heute unerlässlich. In Maspalomas und im restlichen Süden Gran Canarias ist die Tourismusnachfrage nach wie vor stark, doch die Betriebsintensität und die Marktspannungen erfordern umsichtige Strategien und ein striktes Finanzmanagement. Die Grenze zwischen Stabilität und Zusammenbruch ist für lokale Betreiber schmaler denn je, da große internationale Ketten ihre Dominanz festigen und die Schwäche ihrer Inselkonkurrenten ausnutzen.
