Der Versuch, die Beschreibung eines ländlichen Grundstücks in der Gemeinde Ingenio auf Gran Canaria zu aktualisieren, löste einen komplexen Rechtsstreit aus, der nun auch die Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen in Madrid erreicht hat. Im Zentrum des Konflikts: eine Steinmauer und eine Straße, deren Abgrenzung die Eintragung einer neuen Georeferenzierung im Grundbuchamt von Santa Lucía de Tirajana gefährdete.
Alles begann am 5. Februar 2024, als sich die eingetragenen Eigentümer der Immobilie Nr. 26.866 in Ingenio an den Notar von Telde, Herrn José Ignacio González Álvarez, wandten. Ihr Ziel war es, eine Berichtigung der Beschreibung und eine alternative Georeferenzierung im Kataster einzureichen, ein Verfahren gemäß Artikel 201 des Hypothekengesetzes. Sie wollten die eingetragene Beschreibung ihrer Immobilie anpassen, die in der Praxis eine größere Fläche (von 1.986 auf 2.303,93 Quadratmeter) und eine andere Grenze als die im Grundbuch eingetragene aufwies. Sie legten einen technischen Katastervalidierungsbericht vor, der zwar zunächst negativ ausfiel, aber auf betroffene Nachbargrundstücke hinwies.
Nachdem der Notar dem Antrag stattgegeben und eine Eigentumsbescheinigung beim Grundbuchamt beantragt hatte, benachrichtigte er alle eingetragenen und katastermäßigen Nachbarn, die von dieser Änderung betroffen sein könnten. Die Ruhe der Verhandlung wurde am 4. April 2024 unterbrochen. Herr JDMR, Eigentümer des nördlich angrenzenden Grundstücks (Grundstücksnummer 12.302 in derselben Gemeinde Ingenio), erschien vor dem Notar, um seine Gegenargumente vorzubringen.
Eingriff in sein Grundstück: Er behauptete, die Nordgrenze der neuen Georeferenzierung überlappe sich teilweise mit seinem Grundstück und ignoriere eine bereits bestehende „Steinmauer, die beide Grundstücke abgrenzte“. Auswirkungen auf eine Zufahrtsstraße: Er behauptete, die vorgeschlagene Georeferenzierung umfasse an der Westgrenze eine Straße, die seit jeher der „einzige Zugang“ zu seinem Grundstück gewesen sei, und ignoriere einen Zaun, der es abgrenzte. Angesichts des Widerspruchs erschienen die Projektentwickler zusammen mit einem Agraringenieur erneut vor dem Notar. Sie erkannten das Bestehen eines Wegerechts entlang der Westgrenze ihres Grundstücks an, das den Zugang zum Grundstück des Klägers und zu weiteren Grundstücken im Norden ermögliche. Sie stellten klar, dass der Zaun nicht die Grenze markiere, sondern vielmehr den Zugang durch Fremde verhindern solle.
Anschließend reichten sie eine neue alternative Georeferenzierung (mit positiver Katastervalidierung) ein, die diese Dienstbarkeit enthielt. Diese Änderung wurde dem klagenden Nachbarn erneut mitgeteilt, der nach Erhalt innerhalb der gesetzten Frist keine weiteren Einwände erhob. Daraufhin schloss der Notar die Akte im Juli 2024. Nach Einreichung aller Unterlagen beim Grundbuchamt von Santa Lucía de Tirajana im Dezember 2024 lehnte der Registerführer, Herr Javier Angulo Rodríguez, die Eintragung jedoch ab. Sein Hauptargument, das er in der Qualifikation vom Januar 2025 vorbrachte, war, dass angesichts des vom Nachbarn geäußerten Widerspruchs und der anschließenden Anerkennung des Wegerechts durch die Bauträger „die Schaffung der besagten Dienstbarkeit in einer öffentlichen Urkunde fehlt“. Für den Registerführer war diese Urkunde unerlässlich, um „alle möglichen Zweifel an der beschriebenen und georeferenzierten Fläche auf dem Grundstück in der Akte auszuräumen“ und sollte zusammen mit der Flächenkorrektur eingetragen werden.
Der Notar appelliert: „Übereifer“ und Verteidigung des sozialen Friedens
Der Notar José Ignacio González Álvarez aus Telde zögerte nicht, am 3. Februar 2025 bei der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen Berufung einzulegen. In seiner Argumentation argumentierte er, dass der Zweck der Klage ausschließlich darin bestehe, eine Ungenauigkeit im Grundbuch bezüglich der Grundstücksfläche zu klären, die seiner Aussage nach von niemandem bestritten worden sei. Der Anspruch des Nachbargrundstücks auf die Dienstbarkeit stelle keinen Streit über die Grundstücksgrenzen dar, da die Dienstbarkeit naturgemäß auf fremdem Grundstück errichtet sei. Er betont, dass das Grundstück mit oder ohne Dienstbarkeit die gleiche Größe habe. Er betont außerdem, dass die Dienstbarkeit nicht eingetragen sei und die Gegenpartei keinen Grundbucheintrag vorgelegt habe. Er betont, dass dank seiner Vermittlungstätigkeit eine Einigung erzielt wurde und der Nachbargrundstückseigentümer stillschweigend einen neuen Plan mit der Kreuzung akzeptiert habe, da er keinen weiteren Einspruch erhoben habe.
Der Notar bezeichnet die Forderung des Registerführers, die Dienstbarkeit in einer öffentlichen Urkunde formal zu verankern, als „übertriebenen Eifer“ ohne jede Grundlage und erinnert daran, dass die formelle Begründung und Registrierung einer Dienstbarkeit nach spanischem Recht freiwillig ist. Er fragt sich, ob die Einschränkung des Registerführers, die mehr verlangt als vereinbart, nicht „den Konflikt verursacht“ und die Parteien unnötigerweise zu einem Gerichtsverfahren zwingt, was dem entjudizierenden Geist der jüngsten Rechtsreformen widerspricht.
Die Generaldirektion kam zu dem Schluss, dass trotz eines Registerstreits aufgrund des Widerstands des Nachbargrundstücks die Anforderung der Begründung einer Dienstbarkeit zur Behebung des Mangels fehlerhaft sei. Die Begründung eines Wegerechts stellt eine freiwillige Belastung dar, deren Eintragung optional ist und die physischen Grenzen des zu berichtigenden Grundstücks nicht direkt beeinflusst. Sie berief sich zudem auf ihre bewährte Doktrin, dass eine Dienstbarkeit, auch wenn sie nicht eingetragen ist, die Eintragung der Georeferenzierung des belasteten Grundstücks nicht verhindert und dass Identität und Grenzen des Grundstücks auf objektiven Kriterien beruhen müssen, ohne dass die Nutzung oder das Vorhandensein von Dienstbarkeiten zwangsläufig die Registerkonfiguration verändert.
Aus all diesen Gründen gab die Generaldirektion dem Einspruch des Betroffenen statt und hob die Entscheidung des Registerführers auf. Das Urteil ermöglicht die Fortsetzung des Verfahrens, ohne dass die Registrierung der Dienstbarkeit als Voraussetzung für die Eintragung der Georeferenzierung erforderlich ist. Betroffene können gegen dieses Urteil innerhalb von zwei Monaten gemäß den Artikeln 325 und 328 des Hypothekengesetzes Beschwerde beim zuständigen Zivilgericht einlegen.
