Die konsolidierte Erhebung der Wohngebäude im Stadt- und Touristengebiet von Maspalomas offenbart einen tiefgreifenden Wandel in den Eigentumsverhältnissen, der Familiengröße und dem Gebäudealter. Laut Grundbucheintrag gibt es insgesamt 32.766 Wohneinheiten, davon 22.312 Hauptwohnsitze und 10.454 Zweitwohnsitze, darunter Zweitwohnungen internationaler Investoren und Objekte, die kurzfristig an Touristen vermietet werden. Diese Verteilung verdeutlicht die Dualität eines Immobilienmarktes, auf dem der Wohnungsbedarf der lokalen Bevölkerung mit den Rentabilitätsanforderungen ausländischen Kapitals zusammentrifft.
Die interne demografische Zusammensetzung der Haushalte offenbart einen unumkehrbaren Trend zur Familienfragmentierung, der direkten Druck auf die vom Markt nachgefragten Wohnformen ausübt. Einpersonenhaushalte bilden mit 7.736 Wohnungen die Mehrheit, gefolgt von Zweipersonenhaushalten mit 5.986. Traditionelle Wohnformen verlieren in der Küstenregion an Bedeutung: Hier gibt es 4.029 Dreipersonenhaushalte, 2.744 Vierpersonenhaushalte und nur 1.817 größere Haushalte. Dies führt zu einer bevorzugten Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten: 15.042 Erstwohnungen weisen eine Wohnfläche von unter 60 Quadratmetern auf, während der Bestand an größeren Wohnimmobilien mit über 120 Quadratmetern in der gesamten Gemeinde lediglich 3.342 Objekte umfasst.
Das Besitzsystem für Hauptwohnsitze spiegelt die historische Bedeutung des Zugangs zu privatem Eigentum wider, im Gegensatz zu den neuen Trends hin zu mehr Flexibilität auf dem Mietmarkt. Statistiken zeigen 13.203 Wohnimmobilien in konsolidiertem Besitz – mehr als doppelt so viele wie die 6.018 Gewerbeeinheiten, die im Rahmen traditioneller oder saisonaler Mietverträge verwaltet werden. Alternative Wohnformen, darunter vom Arbeitgeber bereitgestellte Mietverträge, Nutzungsrechte und gemeinschaftliche Wohnmodelle, umfassen insgesamt 3.090 Haushalte. Dies verdeutlicht die Schwierigkeiten des Marktes, die lokale Nachfrage solventer Mieter in einem Umfeld zu decken, in dem die Grundstückspreise durch Unternehmenskapital stark unter Druck stehen.
Das Alter der bestehenden Gebäude offenbart eine strukturelle Verlangsamung der Wohnungsbautätigkeit, die den Mangel an qualifiziertem Wohnraum im aktuellen Konjunkturzyklus zu verschärfen droht. Der Großteil des Wohnungsbestands von San Bartolomé de Tirajana entstand in den Jahrzehnten des intensiven Tourismuswachstums: 11.892 Gebäude wurden zwischen 1961 und 1980 und 12.192 zwischen 1981 und 2000 errichtet. Der Neubau ging zwischen 2001 und 2020 stark zurück, mit lediglich 4.299 fertiggestellten Wohneinheiten – eine Stagnation, die dadurch verschärft wird, dass die Volkszählung nur drei Gebäude aus der Zeit vor 1900 und 1.536 Gebäude aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts erfasst.
Die Analyse der historischen Immobilientransaktionen der letzten fünf Jahre bestätigt die absolute Dominanz des Wiederverkaufsmarktes gegenüber der geringen Aktivität im Neubausegment. Das Transaktionsvolumen erreichte im dritten Quartal 2022 mit 556 Verkäufen bestehender Immobilien seinen historischen Höchststand, woraufhin ein Prozess der Abschwächung und Liquiditätsanpassung einsetzte. Die Bilanz des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres zeigt eine Stabilisierung des Sekundärmarktes mit 335 Transaktionen im ersten Quartal, 309 im zweiten, 224 im dritten und 221 abgeschlossenen Transaktionen im vierten Quartal. Dies bestätigt einen hohen Umschlag im Portfolio etablierter Wohnimmobilien.
Der Beitrag von Neubauwohnungen zur wirtschaftlichen Dynamik im Süden Gran Canarias ist weiterhin gering und grenzt an Stagnation im Bausektor. Die Transaktionen von Neubauimmobilien waren in den letzten fünf Jahren vernachlässigbar niedrig; es wurden kaum zwei Transaktionen pro Quartal verzeichnet, in einigen Zeiträumen lag der Wert sogar bei null. Der letzte signifikante Anstieg dieser Kennzahl erfolgte im vierten Quartal 2024 mit 17 Neubauverkäufen. Seitdem hat sich die Bautätigkeit im letzten Quartal des Zeitraums stabilisiert: sieben Erstverkäufe, sechs Verkäufe zur Quartalsmitte und lediglich zwei Verkäufe im letzten Quartalsabschnitt. Dieser technische Faktor verstärkt den allgemeinen Anstieg der Quadratmeterpreise aufgrund des Mangels an Neubauprojekten, die den Marktdruck der Käufer mindern könnten.
